Altbau – Sanieren oder Abreißen?

Der Erwerb eines Altbaus stellt den neuen Besitzer vor eine schwierige Frage. Zahlt sich die kostspielige Sanierung der Immobilie aus oder ist es langfristig gesehen aus wirtschaftlichen Aspekten sinnvoller, nach dem Abriss einen Neubau zu errichten? Neben den finanziellen Faktoren spielen schließlich auch die persönlichen Wünsche und Vorstellungen des Bauherren eine entscheidende Rolle.

Gründe für die Sanierung eines Altbaus

Modern wirkende Neubauten machen zwar einiges her, kommen aber an den unvergleichlichen Charme eines Altbaus nicht heran. Auch die Kommune profitiert durch ein einheitliches Dorf- oder Stadtbild. Nicht nur aus ästhetischen Gesichtspunkten ist der Erhalt alter Bausubstanz von Vorteil. Durch die geringere Planungs- und Bauzeit ermöglicht die Sanierung eine raschere Nutzung der Immobilie. Oftmals ist ein Einzug noch vor Fertigstellung der Arbeiten möglich. Auch entfallen Kosten für die Erschließung von Wasser-, Strom- und Gaszuleitungen. Dank staatlicher Förderprogramme von BAFA oder KfW lassen sich die Kosten für die Sanierung drücken. Ob besagte Förderprogramme greifen, hängt von diversen Faktoren ab.

Kosten im Vergleich

Die Gegenüberstellung der anfallenden Kosten bietet einen ersten Anhaltspunkt. Auf Grundlage der vorliegenden Mängel des Bauwerks lässt sich der erforderliche Sanierungsbedarf sowie die daraus resultierenden Gesamtkosten erörtern und mit den Kosten für einen Neubau vergleichen. Auch sind Kosten für den Abriss nicht zu vernachlässigen. Häuser mit einem Gesamtvolumen über 300 Kubikmetern bedürfen zum Abriss einer Genehmigung. Prinzipiell lassen sich Teile des Hauses mit der nötigen Erfahrung selbstständig abreißen, doch erweist sich der Abriss ab einem gewissen Umfang der Immobilie als riskantes Unterfangen. Ein Unternehmen für Abrissarbeiten besitzt die nötige Expertise und kümmert sich um die fachgerechte Entsorgung von anfallenden Gefahrenstoffen wie Asbest oder Lacken. Je nach Größe des Altbaus belaufen sich die Kosten auf 10.000 bis 25.000 Euro.

Wertanalyse und Bauzustand schaffen Klarheit

Der aktuelle Zustand eines Gebäudes gibt Aufschluss darüber, ob sich ein Neubau lohnt oder ob eine Sanierung nicht deutlich günstiger ist. Vorrangig dabei ist unter anderem das Alter des Gebäudes. Nicht selten leiden Altbauten abhängig vom Baujahr an verschiedenen Alterskrankheiten, welche die Kosten für eine Sanierung in die Höhe schießen lassen. Die Beurteilung des Istzustandes erfolgt durch die Besichtigung eines Baugrundgutachters, der nach gründlicher Inspektion des Gebäudes anhand des baulichen Zustands einen ersten Kostenvoranschlag aufstellen kann. Folgende Bereiche der technischen Bestandsaufnahme definieren die Kosten:

• Altlasten
• Heizungstechnik
• Gefahrenstoffe wie Asbest oder gesundheitsschädliche Holzschutzmittel
• Installationsleitungen
• Wände
• Schädlingsbefall und Holzkonstruktion
• Dacheindeckung und Dachkonstruktion
• Fassade und Fenster
• Schall- und Wärmeisolation
• Vorhandene Feuchteschäden
• Erhaltungszustand der tragenden Konstruktion

Sonderfall Denkmalschutz

Ein denkmalgeschütztes Haus steht aufgrund seiner historischen Bedeutung unter Denkmalschutz, ein Abriss des Gebäudes ist nicht möglich. Im Falle schwerer Schäden an der Bausubstanz sind Sanierungen der Fassade, des Dachs oder der Bausubstanz mit Einholung einer Sondergenehmigung möglich. Durch den Sonderstatus einer solchen Immobilie und diverse Einschränkungen durch das Denkmalamt können höhere Kosten entstehen.