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Warum sich ein Eigenheim nicht mehr lohnt.

Entgegen landläufiger Meinung sind ein Eigenheim oder eine Eigentumswohnung als Altersvorsorge nur schlecht geeignet. Mieter stehen sich im hohen Alter besser.

Und das obwohl jede Bausparkasse das Gegenteil behauptet. Allerdings meint sie wahrscheinlich eher ihr eigenes Auskommen, als das des Kunden. Die aktuelle und/oder die geplante zukünftige Lebenssituation ihrer Kunden interessiert die Geldhäuser meist nicht bei ihren Empfehlungen zum Immobilienerwerb. Da wird die notwendige Altersvorsorge* zum Totschlagargument für jede weitere Diskussion.

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Die Wahrheit zum Thema Traumhaus sieht allerdings anders aus:

  • Wertzuwachs ist meist nicht zu erwarten, die oftmals schlechte Lage ist durch nichts wettzumachen. Renditegewinne sind nur in Toplagen möglich, aber was heute eine Toplage ist, kann morgen schon out sein.
  • Alte Häuser sind meist ein energetisches schwarzes Loch. Nebenkosten steigen dadurch schneller als erwartet.
  • Steigende Fahrtkosten fressen den finanziellen Vorteil des Wohnens in der Vorstadt oder auf den Land schnell wieder auf.
  • Eine alternde Gesellschaft braucht in Zukunft keine Reihenhäuser mit mehreren Etagen. Niemand wird einem so etwas später abkaufen. Dadurch wird das Haus eher zum Klotz am Bein als eine finanzielle Stütze im Alter
  • Nie hat man die Hausgröße, die man gerade für den aktuellen Lebensabschnitt benötigt. Mit heranwachsenden Kinder wird man sich nach mehr Platz sehnen, später wird einem das Haus dann viel zu groß. Auch ein großer Garten und dessen Pflege wird im Alter eher zur Last.
  • Ein Haus bedeutet mangelnde Flexibilität, sowohl finanziell als auch in Bezug auf den Arbeitsmarkt.
  • Änderungen in der Lebensplanung sind kaum mehr möglich oder nur mit finanziellen Verlusten bei einem notwendig werdenden Verkauf.
  • Die wahren Kosten für ein Haus betragen über den gesamten Zeitraum gesehen gut das Doppelte des Kaufpreises. Denn zum Kaufpreis kommen noch Erwerbsnebenkosten, Grunderwerbsteuer, Sicherheitenkosten, Kreditbereitstellungskosten, Sanierungskosten, Modernisierungskosten usw. usf.
  • Ein Verkauf des Hauses ist in den allermeisten Fällen nicht sofort möglich. Meist muß ein Makler eingeschaltet werden (was wiederum Kosten bedeutet) und der Verkauf dauert einige Monate.

Mietern bleibt am Ende mehr

Der Finanzexperte Rolf Tilmes, Professor an der European Business School, hat drei Immobilien-Szenarien unter realistischen Annahmen nachgerechnet. Im Einzelnen ging es um eine Frankfurter Jugendstil-Wohnung, ein Haus im Taunus und eines im Westerwald. Das Ergebnis: Mieter haben  zum Lebensende oft mehr Vermögen angehäuft als Eigenheimbauer.
Das konsequente Investieren des finanziellen Vorteils der monatlichen Miete gegenüber der Kreditrate des Häuslebauers in eine dauerhafte Geldanlage ist dabei allerdings Voraussetzung.

Der Zukunftsforscher Horst Opaschowski sieht für Zukunft Berliner Verhältnisse vorher: Die meisten Menschen werden in altersgerechten Mietswohnungen in der Stadt leben. Die heute auf dem Land gebauten Häuser werden in 30 Jahren schlicht unverkäuflich sein. Ein drastischer Preissturz bei ländlich gelegenen Immobilien wird die Folge sein.

Hausbau steht trotzdem hoch im Kurs

Trotzdem steht der Traum vom Haus* bei vielen an erster Stelle. Mit ihren Argumenten vom selbstgestalteten Eigenheim, der Geborgenheit für die Familie oder der Erbmasse für die Kinder rechnen sie sich die Rentabilität schön. Mehr emotional als rational.

Wer es sich leisten kann, Bitte. Nur werden das in Zukunft immer weniger. Das Modell der Familie mit drei oder vier Kindern, bei dem nur der Vater arbeiten geht und trotzdem noch ein Eigenheim finanzieren kann, wird endgültig zum Traum aus der guten alten Zeit der Vollbeschäftigung. Heutzutage müssen schon die Doppelverdiener-Familien mit ein bis zwei Kindern sehen, wie sie über die Runden kommen. Ein finanzielles Wagnis wie ein eigenes Haus werden die meisten nicht eingehen wollen und auch nicht können.

Wer trotzdem weiter vom Eigenheim träumt, sollte sich drei simple Fragen stellen:

  1. Macht dieser Immobilienkauf glücklich?
  2. Kann man sich diesen wirklich leisten?
  3. Kann man die möglichen Verluste bei einem eventuell nötig werdenden Verkauf verkraften?

Kann man diese Fragen für sich alle mit JA beantworten, dann (aber auch nur dann): Viel Spaß mit dem neuen Haus!

Quelle: wiwo.de

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7 Kommentare

  1. Pingback: MichaelFAUST » Blog Archive » Wochenruckblick: Fundgrube (KW 30)

  2. Vorneweg, ich bin nicht für eine Bausparkasse tätig, aber als Controller durchaus mit Zahlen vertraut. Auch das Thema Immobilienerwerb oder Miete hat mich selbst erst kürzlich beschäftigt.

    Einigen Punkten kann ich zustimmen, jedoch sollte man sich mal überlegen, warum jemand ein Objekt vermietet. Bestimmt nicht, weil er ein Menschenfreund ist und sein Vermögen einfach verschenken möchte.
    Ich gehe zumindest davon aus, dass man die Immoblie erwirbt, um selbst darin zu wohnen.

    Zum ersten Punkt: Wertzuwachs. Wer ein Objekt aus Renditegesichtspunkten erwirbt, bezieht es meist nicht selbst. Denn um die Rendite zu erzielen muss man es auch verkaufen können (–> Man muss von vornherein mit dem Auszug planen –> man zieht erst gar nicht ein)

    2. Alte Häuser: Ja, wenn man alte Häuser nicht modernisiert, steigen die Energiekosten. Interessanterweise hat man das gleiche Problem als Mieter. Wechselt man in ein energetisch „besseres“ Haus ist sogleich auch die Miete entsprechend höher, was ja auch logisch ist, da sich ein Vermieter entsprechende Modernisierungsmaßnahmen „bezahlen“ lässt.

    3. Steigende Fahrtkosten: Ein typisches Beispiel für eine oberflächliche Argumentation. Denn es geht zum auch um Eigentumswohnungen die in der Stadt liegen können und zum anderen können die Arbeitsplätze auch auf dem Land oder in der Vorstadt liegen.

    4. Meiner Meinung nach das erste schlüssige Argument. Wobei selbst das etwas weiter betrachtet zu dem Ergebnis führt, dass die Mieten für Objekte, die „Altersgeeignet“ sind, entsprechend stärker steigen werden. Zudem sind im „Eigentum“ gewisse bauliche Veränderungen möglich, die die Problematik des „Alters“ reduzieren.

    5. Die passende Größe hat man in der Regel auch als Mieter selten. In meinem Fall kann ich z.B. nur sagen, dass die Eltern zwar jetzt ein paar leere Zimmer haben, diese sich aber schlagartig füllen, wenn die Enkel ein paar Tage über Nacht zu besuch sind. Dies wäre ohne diese Zimmer gar nicht möglich. Sogesehen ist es geradezu ein (immaterieller) Wertgewinn, diese leeren Zimmer zur Verfügung zu haben.

    6. Flexibilität. Ja. Es stimmt, aber wie flexibel man als Mieter ist sei dahin gestellt. Denn ein „Wohnungswechsel“ in eine andere Region bedingt mehr, als nur das Mietobjekt zu wechseln. Daher ist nicht nur der mögliche Verkauf einer Immoblie ein Hemmschuh, sondern viel schwerwiegender wirkt sich die Aufgabe der gewohnten Umgebung (Freundeskreis, Familie etc.) aus.
    Die mangelnde Finanzielle Aspekt….hmmm, Da man nicht mehr in Zinsregionen von 10% lebt, ist der erweiterte finanzielle Spielraum eher geringer, als man denkt. V.a. da man nicht nur extrem Regionen wie München oder Stuttgart in seine Betrachtung einbeziehen sollte (Übrigens ein Grund, warum ich nie nach Stuttgart gezogen bin).

    7. Finanzielle Verluste beim Verkauf. Oh ja. Das stimmt wohl. Wenn ich eine Eigentumswohnung inkl. Nebenkosten für 100.000 Euro gekauft habe und dann nach 5 Jahren für 95.000 verkaufe habe ich 5.000 Euro Verlust gemacht. Wie hoch der Verlust der „Mietzahlungen“ im gleichen Zeitraum war will ich jetzt nicht ausrechnen. Den Kalkulatorischen Zins fürs Darlehen oder den entgangenen Zins für Alternativanlagen bei Erwerb aus Eigenmitteln werte ich nicht, da den der Vermieter in seine Miete bereits eingerechnet hat (Ausser man hat soviel Glück, und ein entsprechendes Mietschnäppchen).

    8. Diese Kosten bezahlt man dem „Vermieter“ mit der Miete mit. V.a. kann man mit regelmässigen Mietsteigerungen rechnen…. Also etwas einseitig betrachtet.

    9. Diesem Punkt kann ich uneingeschränkt zustimmen. Andererseits hat man auch beim Mietvertrag in der Regel 3 Monate Kündigungsfrist. Und falls man realistische Preisvorstellungen hat, geht die Immobilie auch entsprechend schnell weg.

    Alles in allem hätte ich mir einen etwas objektiveren Beitrag gewünscht und freue mich auf eine rege Diskussion im Kommentarbereich.

  3. @phantomaniac: Natürlich ist der Bericht nicht objektiv. Er ist viel mehr sehr subjektiv, denn jeder muß seine Lage für sich genau analysieren und dann die richtigen Schlüsse ziehen. Nur leider machen das die Berater von Bausparkassen und Co. genau nicht.
    Die wollen JEDEM ihren „Schlüssel zum Glück“ als in Stein gemeißelt verkaufen ohne Rücksicht auf Verluste. Deren Argumente zu hinterfragen, genau darum ging es.

  4. hallo erst mal,

    also ich kann nur sagen, wir waren genau in der lage von bericht eins! wir wollten eigentlich etwas bauen, was sich dann aber leider zerschlagen hat und dann überlegten wir über 2 jahre etwas schon stehendes oder neu gebautes zu kaufen.

    meine frau und ich verdienen beide sehr gut und sowohl alle bausparkassen, sowie kreditvermittler und auch banken taten so, als gäbe es nichts besseres für uns, als für unsere altersvorsorge etwas zu bauen oder zu kaufen. jeder wollte uns ohne grössere probleme geld leihen. wäre alles kein problem gewesen.

    dann aber fingen wir an, uns zu fragen wieso eigentlich keiner richtig auf uns einging. auf unsere lebenssituation, was wir wollen, wo wir hinwollen, wie unser leben so verlaufen könnte.

    und das war der punkt, an dem meine frau den taschenrechner rausholte.

    wir wohnen im moment in einer mittelgrossen stadt und meine frau arbeitet drekt dort im öffentlichen dienst. d.h. sie wird auch wohl immer dort bleiben können. ich arbeite in der it-branche und fahre jeden tag 60 km einfach mit der bahn in die arbeit. das ist gar kein problem, da der bahnhof in der stadt sehr gut zu erreichen ist und die zugverbindung auch sehr gut ist. sollte ich mal in die situation kommen, meinen arbeitsplatz wechseln zu müssen, kommen fast ausschliesslich etwas grössere städte in frage, da es auf dem land in meinem bereich ziemlich mau aussieht.
    ausserdem gilt es zu beachten, dass wir bald mal auch mit nachwuchs planen.

    würden wir etwas kaufen wollen, so bliebe uns nur auf’s land zu ziehen (recht weit von der stadt, weil die gemeinden um die stadt ja auch noch teuer sind). in der stadt könnten wir uns eine wohnung oder ein haus für eine familie mit kind/ern nicht leisten, da hier die immobilienpreise exorbitant sind.

    auf dem land draussen bräuchten wir aber auf einmal dringenderweise 2 autos, was ja alleine schon wieder viel geld frisst.

    meine frau hat dann gerechnet und gerechnet, weil sie diejenige war, die schon immer etwas „eigenes“ haben wollte, sprich eine immobilie besitzen wollte.

    sie rechnete hin und her mit aktuellen zinsen, unserem eigenkapital, den verschiedenen angeboten von bausparkassen und banken… es wurde alles berücksichtig….
    und was kam jedesmal wieder raus? ein kauf rechnet sich bei uns nicht. egal wie man es drehte und wendete, als mieter (auch mit mieterhöhungen eingerechnet) kommen wir im alter wesentlich besser weg. da nutzen die niedrigen bauzinsen nix und nicht mal evtl. fördermittel….

    man muss allerdings dazusagen, dass alles vom eigenkapital abhängt. hätte man eine gewisse summe eigenkapital zur verfügung, dann dreht sich irgendwann diese rechnung mal um. allerdings bräuchte man da echt schon einiges an flüssigen mitteln.

    was noch zu alldem dazukommt, dass wir eigentlich auch vom gefühl her lieber in der stadt oder sehr stadtnah wohnen und eigentlich keine „wir ziehn aufs land menschen“ sind.

    wenn nur ein potentieller kreditgeber ehrlich gerechnet hätte, hätte auch der sagen müssen „ein hausbau oder -kauf ist bei ihnen nur wegen emotionalen gründen ratsam“, rein rechnerisch rentiert es sich nicht.

    was ich sehr komisch finde…. man kann sich das alles ganz objektiv ausrechnen. man kann ziemlich viel varianten mit reinrechnen. da gibt es keine allzu grossen unbekannten…. aber irgendwie macht das kaum jemand.
    viele viele unserer freunde und bekannten bauen im moment und von denen meint jeder, es sei das non plus ultra für’s alter. aber ausgerechnet hat es sich noch keiner. bei denen allen ist es so, dass es halt „normal“ ist, dass man ein haus bauen muss und das eine eigene immobilie gut ist und sich halt gehört. aber keiner von denen weiss, dass es auch bei denen meistens eine verlutrechnung wäre, würden sie sich mal damit befassen.
    trotzdem schaut uns jeder recht mitleidig an, weil wir uns jetzt entschlossen haben, lieber ein schönes haus in der stadt zu mieten, als auf dem land für mehr geld und weniger rücklagen im alter etwas zu bauen. komisch!

    was natürlich bei so einer rechnung immer vorausgesetzt ist, dass man pro monat trotz miete etwas fürs alter wegspart.
    aber eigentlich müssten das die häuslebauer/käufer ja auch und zwar trotz kredit und zinsen müssten die was für reparaturen und noch zusätzlich etwas für die rentenlücke, die wir alle haben wedern sparen. also eigentlich ja noch mehr als ein mieter. komischerweise meinen die alle immer sie bräuchten nur den kreditabzahlen und gut ist’s. das stimmt ja eben nicht.

    un im alter hat unsere generation dann eine rentenlücke, die ein mieter mit dem angesparten geld normal leicht schliessen kann. ein hasubesitzer kann ja nicht so einfach ein haus „entsparen“ um davon zu leben. der müsste ja dann sein haus mit gewinn (ist meist nur in toplagen möglich) verkaufen, sich etwas kleineres kaufen und mit dem restgeld die rentenlücke schliessen.
    aufgrund der überalterung lassen sich aber vielleicht in 30-40 jahren grosse häuser mit vielen treppen auf dem land draussen gar nicht mehr so toll verkaufen… tja.

    also ich finde dass man, hat man nicht genug eigenkapital nur noch für den eigenen seelenfrieden baut, weil man das halt so drin hat, dass das so sein müsste. hat man genug geld, sieht es natürlich anders aus.

    bin gespannt, ob mein geschwafel jemand kapiet *lach*

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  7. Die Diskussion kann man auch mit dem Thema Auto Kaufen oder Leasen vergleichen. Meiner Meinung nach ist ein Immobilienkauf in einer guten Lage (wachsende Infrastruktur) immer besser wie mieten. Das Risiko dass die Preise sinken ist minimal. Außerdem können Mieten immer weiter steigen. Der Kredit ist aber auf eine bestimmte Zeit festgeschrieben.

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